Hypotheek van de BV: verstandig of niet?

Veel directeur-groot aandeelhouders (DGA’s) lenen voor de aankoop van de eigen woning bij de eigen BV. Renteaftrek in privé wordt gecombineerd met een aantrekkelijke ‘belegging’ voor de BV, te weten de hypotheekvordering. Kijkende naar de huidige lage spaarrentes kan deze constructie ten opzichte van het lenen van de bank een aanzienlijk (fiscaal) voordeel opleveren. Daarnaast is het eenvoudig te regelen zonder tussenkomst van een bank (en notaris). Dit brengt tevens minder kosten met zich mee.

In onderstaande tabel schetsen we op eenvoudige wijze[1] de situatie waarbij de DGA € 1.000.000 van de bank voor de eigen woning leent tegen 2% en de (laagrenderende) spaargelden in de BV aanhoudt tegen de huidige rente van 0,15%.

Deze constructie kost de DGA € 9.200, ofwel netto ontvangen spaarrente uit de BV € 900 minus netto hypotheekrente € 10.100.

Stel dat een DGA het spaargeld in de BV gebruikt voor het verstrekken van de hypotheeklening. Dan komt het plaatje er als volgt uit te zien:

Deze constructie levert de DGA € 1.900 op, ofwel netto ontvangen spaarrente uit de BV € 12.000 minus netto hypotheekrente € 10.100.

Ten opzichte van het scenario lenen van de bank zelfs een voordeel van 11.100 (€ 1.900+ € 9.200).

Dit komt enerzijds doordat de BV een hoger rendement ontvangt dan de spaarrente. Anderzijds is er sprake van een fiscaal voordeel door het verschil in belastingdruk tussen privé en BV. In privé wordt een hypotheekrenteaftrek genoten van 49,5% en de BV belast de ontvangen rente tegen per saldo 40%.

Dit alles wil niet zeggen dat er zondermeer voor deze optie moet worden gekozen. Er zijn zeker ook de nodige kanttekeningen en aandachtspunten.

De (overtollige) middelen in de BV gaan via de leningsconstructie in de ‘stenen’. Daarmee is de beschikbaarheid van het vermogen fors afgenomen. Stel dat er gelden nodig zijn voor de onderneming of consumptie (bijv. dividend) dan kan dit een drempel opwerpen.

Als er op dat moment onvoldoende andere vrije middelen zijn dan is het de vraag of de bank over wil gaan tot herfinanciering? En als ze dat doen is het de vraag tegen welke condities? Op dat moment zou ook kunnen worden overwogen de woning te verkopen. Maar ook dan is de vraag of de woning snel wordt verkocht tegen een goede prijs? Tevens zal in dat geval nieuwe woonruimte moeten worden gezocht.

Daarnaast zijn er de nodige alternatieve structuren, welke het onderzoeken waard zijn. De keuze is dan ook altijd afhankelijk van de persoonlijke en financiële situatie en uitgangspunten van de DGA. Te denken valt aan het totale vermogen in de BV, maar ook privé. Maar ook de risicobereidheid is hierbij een van de aandachtspunten. Het kunnen en willen nemen van meer risico betekent immers een hoger verwacht rendement dan sparen. Ook de huidige fiscaliteit speelt hierbij een belangrijke rol. Tevens dient hierbij (voorzover mogelijk) rekening te worden gehouden met de toekomstige fiscaliteit. Zo zal de hypotheekrenteaftrek de komende jaren sterk afnemen naar zo’n 37%. Tegelijkertijd zijn er concrete plannen de vennootschapsbelasting en aanmerkelijk belangheffing te wijzigen. Ook ligt de vermogensrendementsheffing (box 3) onder de loep. Op basis van deze analyse zou het -zonder uitputtend te willen zijn- interessanter kunnen zijn de lening middels dividend uit de BV volledig af te lossen. Tevens kan de lening dusdanig worden gestructureerd dat de grondslag in box 3 verminderd. Ook kan worden gekozen voor een bankfinanciering in combinatie met beleggen.

De hypotheek van de BV is het overwegen waard. Hier dient echter wel een gedegen analyse aan vooraf te gaan.

Peter Seuren

Partner Family Capital Trust

[1] Omwille van de leesbaarheid is bijvoorbeeld het eigenwoningforfait weggelaten.

Download hier het artikel in PDF