Hypotheek aflossen: de afwegingen

13 april 2017 berichtte het Financieel Dagblad dat de AFM zint op nieuwe methoden om samen met de banken consumenten met een nu nog te hoge aflossingsvrije hypotheek aan te zetten tot het aflossen van hun schuld. Een grote hoeveelheid aflossingsvrije hypotheken lopen na 2030 af. De AFM vreest door het eindigen van de hypotheekrenteaftrek grote problemen, zoals betalingsproblemen voor de maandlasten en gedwongen verkopen. Initiatieven van banken zouden onvoldoende hebben geholpen. Ook redeneren consumenten niet altijd even rationeel en zijn de afwegingen vaak emotioneel of voor de korte termijn.

Nu maar gaan aflossen dan? Ook dat is te kort door de bocht en vraagt een gedegen afweging met oog voor uw persoonlijke en financiële totaalplaatje. Dat is eigenlijk nooit anders geweest.

Aflossen is financieel interessant als de netto rentelasten hoger zijn dan de netto beleggingsopbrengsten. Door de huidige lage rente en hypotheekrenteaftrek^[1] ligt het omslagpunt laag. Een eenvoudig voorbeeld zal dit laten zien.^[2]

Bovenstaande laat zien dat bij een rendement van meer dan 2,35% op de beleggingen de lening in stand laten rekenkundig interessant lijkt. Met een horizon van meerdere jaren lijkt een gemiddeld rendement van meer dan 2,35% goed haalbaar bij verantwoorde beleggingen.

Er zijn echter ook de nodige risico’s. Zo kunnen rendementen tegenvallen of zelfs (fors) negatief zijn. Met de beursdaling van 2008 in ons achterhoofd geen ondenkbaar scenario. De schuld blijft echter staan. Vanwege dit reële risico is een langere horizon wel noodzakelijk. Ook kan de (momenteel historisch lage) hypotheekrente stijgen, waardoor het omslagpunt in de loop der jaren hoger komt te liggen. Er dient dus een hoger rendement te worden behaald. Dit is sowieso het geval door de teruglopende renteaftrek. Ook kan niet aflossen ervoor zorgen dat in de loop der tijd meer wordt geconsumeerd, waardoor op langere termijn een probleem kan ontstaan. Zeker als er op termijn ook nog eens onvoldoende inkomen is om de woonlasten te dragen. Uiteindelijk geldt voor iedere lening dat deze op enig moment moet worden afgelost.

Vraag blijft dan ook welke risico’s acceptabel zijn. Dit betekent dat niet alleen naar de totale inkomens-en vermogensplaatje dient te worden gekeken, maar ook naar risicohouding en gewenste flexibiliteit.

Overigens hoeft het verliezen van de renteaftrek na 2030 geen probleem te zijn. De hypotheeklening verhuist dan naar box 3. Bij voldoende box 3 vermogen kan de lening de grondslag verlagen, waardoor box 3 heffing wordt bespaard. Ook dan geldt weer de afweging tussen financieel voordeel en risico’s. Uiteraard dient bij een eventuele verlenging van de looptijd van de hypotheek ook uw bank akkoord te gaan. Meer vermogen geeft zoals zo vaak meer opties en flexibiliteit. We denken graag met u mee.

—

^[1] De hypotheekrente kon tot 2014 in de hoogste schaal tegen 52 procent worden afgetrokken. Je kreeg dus meer dan de helft terug van de hypotheekrente. Vanaf 2014 wordt deze aftrek jaarlijks verlaagd met 0,5 procent per jaar (2017: 50%). In 2042 is het maximale tarief bereikt waartegen hypotheekrente in aftrek is te nemen, namelijk 38 procent.

^[2] In deze berekening is geen rekening gehouden met het eigen woningforfait. Ook is bij de beleggingen geen rekening gehouden met de vrijstelling in box 3.

Peter Seuren

Partner Family Capital Trust